¿Cómo afectó la estabilidad del dólar al mercado inmobiliario?

Tras la llegada al Banco Central de Guido Sandleris y la implementación de una nueva política monetaria, el dólar ha seguido una tendencia a la baja que le ha dado relativa estabilidad en el último mes y medio. ¿Cómo afecta esta situación al mercado inmobiliario? Opinan los expertos.

Los cambios introducidos por el Banco Central en su política monetaria tras la llegada de Guido Sandleris han propiciado cierta estabilidad en los valores alcanzados por el dólar en las últimas semanas. Es que luego de la implementación de bandas de no intervención de la entidad sobre el valor de la divisa, se ha propiciado una tendencia a la baja de la moneda norteamericana que ha impactado en el devenir de la economía local.


El mercado inmobiliario, muy sensible a los vaivenes económicos, también se ha visto afectado por esta nueva situación que se contrapone con los meses previos signados por la volatilidad del dólar y la imprevisibilidad de un mercado fuertemente ligado a los valores de la divisa norteamericana. Sobre esta nueva situación han brindado su punto de vista tanto desarrolladores como brokers inmobiliarios locales.


En cuanto a si la estabilidad reciente del dólar impactará en la venta de inmuebles, Tomás Seeber, director de la inmobiliaria RG Montes, señala que “desde que se estabilizó (o bajó el dólar) automáticamente notamos que se incrementaron los números de consultas, visitas y reservas. El mercado inmobiliario es muy sensible a la volatilidad del dólar. Cuando hay mucha volatilidad, automáticamente se contrae, cuando en cambio hay estabilidad de tipo de cambio, los clientes vuelven a aparecer”.


Coincide en este punto Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, para quien “con un dólar estable volverán las operaciones con crédito hipotecario y este verano puede ser el mejor de los últimos 10 años. El sistema de nuestra red marcó un aumento de las consultas desde agosto a noviembre de 19 %”.


Darío López, socio de la desarrolladora Arquitectonika, opina sobre este punto que “con el dólar estable se reiniciaron las consultas que derivarán en ventas. Nosotros tuvimos más consultas e interesados concretos que están cerrando operaciones”.


Más cauteloso se muestra Iván Chomer, Director Ejecutivo de Grupo Chomer, para quien “la estabilidad del dólar es más bien una base indispensable. Obviamente en un contexto volátil el marcado tiende a pararse casi por completo. Hoy la estabilidad del dólar generó un leve respiro en la sociedad, pero al mismo tiempo la recesión está golpeando a todas las industrias de forma generalizada, con lo cual tanto el inversor como el sector asalariado al ver caídas en las ventas de sus respectivas industrias frena todo tipo de nuevas inversiones y puntualmente las inversiones en real estate. Esto, sumado a la falta de previsibilidad política para las elecciones del 2019 y nuevamente a la falta de crédito hipotecario está retardando la reactivación en las ventas del sector inmobiliario”.


En la misma línea opina Francisco Altgelt, Vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, para quien “todavía no reaparecieron los compradores con crédito hipotecario, por lo tanto no podemos hablar de un aumento de la demanda. El dólar estable hace que hoy decidan comprar quienes venían postergando la decisión. De seguir esta tendencia, sí debería aumentar el número de operaciones”.


Con respecto a la percepción sobre la posibilidad de un reacomodamiento definitivo de los precios, Marcelo Di Mitrio de Di Mitrio Propiedad afirma que “el reacomodamiento de precios es un hecho. Propietario que ajusta, propietario que vende: mientras que propietario que no ajusta aporta engrosando la oferta inmobiliaria de la CABA que se encuentra en cantidades máximas históricas. Estamos hoy en un mercado inmobiliario que en nada se parece a aquel otro con el que iniciamos el año”.


Para el caso de RG Montes, Seeber opina que “la propiedad en los barrios en los que más presencia tenemos (Recoleta, Barrio Norte, Palermo, Belgrano) ya bajó entre un 5% y un 7%. No bajó quizás el precio de publicación pero las operaciones que se cierran, en general, lo hacen con tendencia a la baja en esos porcentuales. En estos barrios el comprador cash nunca se ausentó y nunca fueron dependientes del tomador de crédito. Creo que si se mantiene un dólar controlado, aunque acompañe a la inflación en términos relativos, y si la economía comienza a mostrar signos de mejora a partir de marzo, vamos a tener estabilidad de precios en términos generales. Si por el contrario, la recesión se profundiza y el dólar comienza a mostrar signos de inestabilidad de nuevo, puede que el valor tenga que ajustar un poco más”.


Coincide sobre este punto Chomer quien considera “que hay un leve descenso de los precios que fue impulsado principalmente por la devaluación, que generó una baja de los proyectos nuevos en dólares y, por ende, el costo de reposición bajó. También creemos que puede ser pasajero, aquel al que financieramente necesite o le sirva vender baja los precios. También existe el caso del que resiste y prefiere esperar a que se disipe la tormenta. Sí vemos una baja concreta en las incidencias de los terrenos que estaban cada vez más infladas”.


Con respecto a si esta nueva situación ha generado cambios en el perfil del comprador y de sus pretensiones a la hora de elegir zona o tipo de inmueble a adquirir, Darío López de Arquitectonika cree que “se incorporaron a la búsqueda de unidades los inversores conocedores del mercado que buscan obras en pozo por el sistema de fideicomiso al costo y aprovechan las ventajas de la baja de los precios por el aumento del dólar. Los interesados para inversión están buscando unidades chicas muy bien ubicadas, cerca de transporte público y el corredor norte sigue primero en las búsquedas, seguido en consultas por el sur en zonas ubicadas cerca de los medios de transporte”.


Para Francisco Altgelt, “hoy el comprador es el que compra sin financiación. El gran protagonista de la primera mitad del año era el comprador con crédito hipotecario. En general es gente que se muda para agrandarse o achicarse. Por lo tanto son operaciones que suelen estar encadenadas. Las zonas más demandadas no cambiaron: Belgrano, Núñez, Recoleta, Palermo y Caballito”.


Di Mitrio es más concreto en su respuesta. En su caso perciben “interés en unidades de 2 y 3 ambientes tanto en los barrios de Barracas, Catalinas Sur, La Boca y San Telmo en el segmento de hasta USD 150.000”.


Por último, Migliorisi opina que si bien sus clientes siguen siendo los mismos, “la gente utiliza más las plataformas informáticas y la información que pueden encontrar en la web en vez de visitar las oficinas. Incluso ya no se usa tanto el teléfono, las entrevistas se combinan por chat, redes sociales, email, etc. Velocidad y maximizar el tiempo son los nuevos conceptos. El perfil de los interesados son mayormente familias que buscan vivienda propia. En cuanto a las zonas el corredor norte siempre ha tenido demanda. Pero todo es muy relativo. La gente busca precio, ubicación y principalmente zonas seguras”.

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